DECRETO FORAL 108/2014, de 12 de noviembre, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios.
| Sección | I - Comunidad Foral de Navarra |
| Rango de Ley | Decreto foral |
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La Comunidad Foral de Navarra cuenta con un parque de viviendas que supera las 320.000 unidades, de las que más del 28% tienen una antigüedad superior a los cincuenta años.
La rehabilitación y mantenimiento del parque de viviendas en Navarra ha sido uno de los principales objetivos de la política de vivienda del Gobierno de Navarra que, atendiendo a ese objetivo, tiene establecidas una serie de ayudas a la rehabilitación que varían en función de la antigüedad del edificio, la naturaleza de las obras que efectuar y la renta de los perceptores de la subvención, según lo establecido en la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, y reglamentos concordantes.
A pesar de la notable actividad rehabilitadora de los últimos años, sigue existiendo gran cantidad de edificios de vivienda que no se han sometido nunca a una rehabilitación, por lo que pueden presentar serias deficiencias debidas al deterioro producido por el transcurso del tiempo, la deficiente calidad de su construcción o el mal uso o falta del mantenimiento necesario para que los edificios tengan un mínimo de seguridad o salubridad.
La obligación de mantenimiento de los edificios corresponde a sus propietarios y usuarios, tal como contemplan el artículo 16 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; el artículo 9 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo; y el artículo 87.1.b de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que exige mantener los terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones y para dotarles de los servicios que resulten necesarios y exigibles conforme al uso y características del bien.
Por otro lado, la obligatoriedad de inspecciones técnicas de los edificios en la Comunidad Foral de Navarra partió de la establecida en los artículos 21 y 22 del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, habiéndose transformado en la actualidad en la obligación de contar con un informe de evaluación de los edificios, por exigencia de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
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En los años 60 y 70 del pasado siglo se produjo en Navarra un importante desarrollo industrial que motivó el desplazamiento de un gran número de ciudadanos, tanto dentro de la Comunidad Foral como desde otras comunidades autónomas. Esa circunstancia requirió la construcción de un elevado número de viviendas en poco tiempo y sin las exigencias de calidad, accesibilidad y eficiencia energética que la normativa actual impone a las edificaciones actuales.
Aquellas viviendas cumplen ahora, o cumplirán en breve plazo, los cincuenta años de antigüedad, lo que hace especialmente conveniente el establecimiento del informe de evaluación de edificios que, si bien no exige per se su rehabilitación, asegura que todos ellos reúnen unos requisitos mínimos de seguridad y salubridad, a la vez que puede alertar a los propietarios o usuarios sobre situaciones que provocan el acelerado deterioro de las edificaciones.
El informe de evaluación de edificios pondrá de manifiesto, en algunos casos, la necesidad de una reparación o rehabilitación del edificio, por lo que este Decreto Foral vincula en determinados aspectos la evaluación con la rehabilitación protegida.
Se impide que los edificios o viviendas que, teniendo la obligación de contar con el informe de evaluación, no la hayan efectuado, puedan obtener la calificación provisional como rehabilitación protegida sin la presentación del informe y, si éste exigiera determinadas reparaciones, deberán incluirse en el proyecto de rehabilitación para poder ser calificado.
El motivo es evidente: no resultaría comprensible que en un edificio al que en la evaluación se ha detectado una reparación obligatoria para mantener su buen uso, se acometieran obras de rehabilitación distintas de las detectadas en la evaluación y, con mayor motivo, con ayudas públicas.
La obligación de realizar el informe de evaluación de edificios se extiende a todos los edificios residenciales con más de una vivienda y una antigüedad de cincuenta o más años, asimilándose a dicha tipología los edificios destinados a ser ocupados o habitados por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias. Por tanto, el objeto del informe de evaluación de los edificios es muy amplio. De este modo, ante las dificultades que se pudieran presentar por la concurrencia temporal de las evaluaciones, se establece en este decreto foral un programa para la implantación gradual de aquella obligación de forma que no presente dificultades a los técnicos evaluadores y a las administraciones implicadas.
El informe correspondiente a la evaluación de edificios calificará básicamente los edificios como “aptos” o “no aptos”. Los primeros recibirán esa calificación cuando no se hayan apreciado deficiencias que deban ser subsanadas, aunque se admite la variante de “apto con deficiencias leves” en aquellos casos en que, sin tener que acometer de manera inmediata actuaciones de reparación, advierten a los propietarios de que en el periodo de vigencia del informe de la evaluación -diez años- deberán acometerse determinadas operaciones de mantenimiento del edificio. De esa forma, aunque el informe tiene los mismos efectos que el calificado como “apto”, sirve de aviso y recordatorio del mantenimiento a realizar, lo que resulta especialmente indicado para todos aquellos edificios que, por haberse construido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, carecen de un manual de uso y mantenimiento.
Los edificios serán calificados como “no aptos” cuando cuenten con deficiencias muy graves –que se definen en el propio decreto foral– o con deficiencias que, siendo graves, su subsanación requiera actuaciones y obras que precisen un plazo superior a un año. Efectuadas la rehabilitación o reparación, el edificio deberá someterse a un nuevo informe de evaluación de edificios para obtener la calificación de “apto”. Si las deficiencias observadas son graves o generalizadas, pero no suponen riesgo para los usuarios o peatones, y para su subsanación se requieren actuaciones u obras ejecutables en un plazo inferior a un año, se podrá calificar como “no apto provisionalmente”. Finalizadas las obras, la nueva evaluación puede limitarse a los elementos en los que se actúa, certificándose su correcta ejecución sin necesidad de un nuevo informe de evaluación de edificios completo.
El artículo 87.2 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, establece que los municipios y, en su caso, los demás organismos competentes, ordenarán, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para conservar las condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad, con indicación del plazo para su realización, por lo que, una vez que el informe sea accesible a los propietarios del edificio lo remitirán al ayuntamiento correspondiente para acreditar el cumplimiento de esas obligaciones de conservación. El Departamento competente en materia de vivienda creará y mantendrá un registro general de evaluación de edificios que servirá de base a todos los registros municipales y permitirá a los ayuntamientos controlar las evaluaciones efectuadas en su término municipal, así como requerir a los propietarios que se realicen en aquellos edificios a los que les resulte exigible. La inscripción de los informes de evaluación en el registro general se realizará exclusivamente por medios telemáticos habida cuenta de la dedicación y capacidad profesional que se debe presumir de los ayuntamientos para poder utilizarla de conformidad con la Ley Foral 11/2007, de 4 de abril, para la implantación de la Administración Electrónica en la Administración de la Comunidad Foral de Navarra. Las mismas razones motivan la exigencia a los técnicos competentes de realizar el informe en la aplicación informática que al efecto se elabore.
Los adquirentes o arrendatarios de viviendas podrán exigir al vendedor o arrendador copia del informe de la evaluación, si el edificio estuviera obligado a contar con él. En caso de que se negara la copia, el solicitante podrá informarse en el ayuntamiento correspondiente o en el Departamento competente en materia de vivienda.
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Para instrumentar todo cuanto antecede, el presente decreto foral se desarrolla a lo largo de cuatro capítulos y consta de trece artículos, dos disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias y tres disposiciones finales.
En su virtud, a propuesta del Consejero de Fomento, de acuerdo con el Consejo de Navarra, y de conformidad con la decisión adoptada por el Gobierno de Navarra en sesión celebrada el día doce de noviembre de dos mil catorce,
DECRETO:
El presente decreto foral tiene por objeto:
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Regular el informe de evaluación de los edificios que se redactará como consecuencia de la obligación establecida en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y...
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