DECRETO FORAL 4/2006, de 9 de enero, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda y el fomento de la edificación residencial.

Sección:I - Comunidad Foral de Navarra
Rango de Ley:Decreto foral
 
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DECRETO FORAL 4/2006, de 9 de enero, por el que se regulan las actuaciones protegibles en materia de vivienda y el fomento de la edificación residencial.

EXPOSICION DE MOTIVOS

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El fin principal de este Decreto Foral que desarrolla la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la Vivienda en Navarra, no puede ser otro que el mismo de la propia Ley Foral citada: hacer efectivo en Navarra el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada que reconoce el artículo 47 de la Constitución. Pero el contenido de esta nueva norma no se limita a engrasar los principales mecanismos que impulsan las disposiciones legales, sino que procura potenciar las soluciones más avanzadas de la nueva legislación.

El texto normativo consta de ciento seis artículos distribuidos en seis capítulos, además de veintidós disposiciones adicionales, diez transitorias, una derogatoria, una final y cuatro anexos.

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El primero de los capítulos del Decreto Foral articula un conjunto de disposiciones generales con vocación de claridad y precisión. Se establecen por primera vez de forma sistemática las fechas de referencia para cumplir los requisitos de acceso a la vivienda protegida y a las ayudas públicas. En particular, se atribuye la relevancia que merece al momento del fin de plazo de convocatoria pública para las solicitudes de vivienda protegida, a efectos de cumplimiento y de acreditación de los requisitos de acceso.

Como parte de las medidas preventivas enmarcadas en la lucha contra el fraude en materia de vivienda protegida que propugna la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la Vivienda en Navarra, se dispone que todos los solicitantes de una vivienda protegida que resulten adjudicatarios de la misma deban aceptar ser cotitulares registrales de la misma a partes iguales.

Este capítulo inicial contiene también un clarificador cuadro sistemático de procedimientos que detalla el sentido del silencio administrativo en cada caso.

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Al definir las características de los distintos tipos de viviendas protegidas, el capítulo segundo se detiene especialmente en el desarrollo del régimen de la nueva modalidad de vivienda protegida de Precio Pactado.

Es lógico que así sea, dado lo novedoso de la figura. El Decreto Foral aprovecha su configuración legal versátil, que facilita la adaptación a las características de cada población. A diferencia de las restantes tipologías, inevitablemente sujetas a un módulo unitario de precio que impide adaptaciones constructivas locales, la facultad municipal para pactar o determinar módulos singularizados en las viviendas de Precio Pactado hace viable una correlativa exigencia de condiciones especiales: en particular, la utilización de materiales y diseños constructivos propios de cada zona, así como mejoras de calidad, ecológicas y bioclimáticas (además del derecho de tanteo municipal, en su caso). De este modo, se trata de configurar una auténtica vivienda protegida municipal, dentro de los límites legales que garantizan su debida contribución al interés común de los navarros. Va a ser posible, por primera vez, adaptar las viviendas protegidas a la tipología constructiva de muchas localidades navarras reducidas en población, pero notables en valores históricos, culturales y turísticos. Se trata de acabar de una vez por todas con la dicotomía entre vivienda protegida y núcleo tradicional. Ni Navarra ni su política de vivienda protegida terminan en los grandes núcleos de la comarca de Pamplona o en Tudela. Las hechuras constructivas más adecuadas a cada zona ahormarán el precio de salida, que a su vez podrá determinar la valoración del suelo, combatiendo así la especulación. Este criterio de armonía constructiva de la vivienda protegida con el entorno local no debe disonar con los de aplicación de los estándares de vivienda protegida para aquellas localidades de menos de 3.000 habitantes en las que el artículo 52.5 de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, permite exceptuar las reglas generales de porcentajes de capacidad residencial objeto de protección pública. En estas poblaciones, el Decreto Foral, vía Disposición Adicional, prima la opción de sustituir viviendas de protección ordinaria o de Precio Tasado por las de Precio Pactado en virtud de razones de tipología o calidad constructiva, en detrimento de la opción de solicitar la reducción o exoneración de porcentajes de vivienda protegida (opción esta última que queda sujeta ahora a estrictas exigencias de comprobación de la demanda efectiva).

El margen de maniobra potencial entre el precio de salida y el precio máximo legal de estas viviendas ofrece diversas posibilidades de incrementar su atractivo. Así, es el Ayuntamiento quien determina, en su planeamiento o en los convenios correspondientes, en qué período de tiempo dejará de tener vigencia el precio de salida y será sustituido por el máximo legal equivalente a 1,65 veces el módulo sin ponderar (diez años si nada se dice). Este posible diferencial positivo entre ambos precios proporciona un aliciente para el adquirente, constituyendo un factor de fomento de la construcción de este tipo de viviendas protegidas. Además, puede contribuir a fomentar también la construcción destinada al alquiler con opción de compra, dentro de la decidida apuesta del Decreto Foral por esta última fórmula. En efecto, estas viviendas se pueden alquilar conforme al límite de precio que resulte de aplicar el precio de salida establecido o pactado por el Ayuntamiento, pero podrán venderse a un precio más elevado si así se establece o pacta, siempre que encaje dentro del precitado máximo legal de 1,65 veces el módulo. De este modo, un margen controlado de beneficio, compatible con el interés social, operará como incentivo para la promoción.

En lo relativo a las viviendas de Protección Oficial y de Precio Tasado, el Decreto Foral depura sus condiciones técnicas, constructivas y administrativas. El resultado es sumamente clarificador en aspectos como las superficies máximas y los anejos. Respecto de estos últimos, se limitan las superficies computables y sus precios de repercusión, a fin de que puedan evitarse las posibilidades de camuflar sobreprecios mediante la adquisición obligatoria de anejos. En esta misma línea de prevención del fraude, el reconocimiento de la posibilidad de calificar viviendas promovidas con pérdidas económicas, sin perjuicio de otras actuaciones que procedan con tal motivo, evita la utilización de esas pérdidas como pretexto para tratar de eludir la protección pública de las viviendas y, con ella, el estándar urbanístico de vivienda protegida.

Por otra parte, en aras de una mayor flexibilidad para facilitar el cumplimiento de los estándares urbanísticos, se abre ahora la posibilidad de compatibilizar, en diferentes plantas de un mismo edificio, distintas tipologías de vivienda protegida.

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El régimen general de acceso a la vivienda protegida se unifica sobre las siguientes bases: en primer lugar, criterios claros y justos de ponderación de rentas, que tienen en cuenta las perspectivas razonables de continuidad y disponibilidad de las fuentes de ingresos, basándose en lo ingresado por los solicitantes y sus cónyuges o parejas estables (conforme a las fórmulas y especificaciones que al respecto contiene el Anexo 2), y deduciendo, a estos efectos, los gastos derivados de las pensiones de alimentos determinadas por sentencia. En segundo lugar, definición exhaustiva y precisa de las circunstancias que pueden hacer inadecuada la vivienda de los solicitantes y sus unidades familiares para satisfacer sus necesidades actuales, junto con una regulación del ofrecimiento de las mismas que resulte justa y socialmente útil. A este respecto, se garantiza la validez de la renuncia a derechos reparcelatorios a cambio de vivienda para realojo cuando así derive de la aplicación de la normativa urbanística vigente. En tercer lugar, y por primera vez, delimitación adecuada del máximo patrimonio admisible para poder ser solicitante de vivienda protegida: no se aceptarán las solicitudes cuando la base imponible del patrimonio dé lugar a obligación de declararlo a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

Puede decirse, en consecuencia, que el resultado equivale a una radiografía más ajustada al perfil del auténtico demandante de vivienda protegida.

Los requisitos para el acceso a viviendas en alquiler se equiparan a los previstos para la adquisición, excepto el relativo a los ingresos mínimos.

Estas cuestiones, junto con la regulación de las limitaciones dispositivas, conforman el desarrollo directo de dos de los pilares más básicos e interdependientes de la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de Protección Pública a la Vivienda en Navarra: por una parte, posibilitar una oferta adecuada de vivienda protegida y, por otra, identificar claramente a quienes verdaderamente la necesitan. El canal que une ambos pilares no es otro que el baremo obligatorio, innovación crucial de la Ley Foral. El Decreto Foral pretende que el flujo de demandantes de vivienda protegida circule con desembarazo hacia las viviendas...

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